Depuis les années 2000, et l’arrivée de l’Euro, le secteur de l’immobilier a connu des changements majeurs : crise économique, bulle immobilière, explosion des prix au m², variation de taux de crédit et plus récemment une crise sanitaire. CREDIXIA a calculé l’évolution de la capacité d’emprunt au cours des 20 dernières années. Et, grâce à la baisse des taux, elle a progressé de + de 68 % en 20 ans. En revanche, dans certaines villes d’Ile-de-France, les prix immobiliers, eux, se sont envolés. En 20 ans, a-t-on gagné en pouvoir d’achat immobilier ?

2001, début d’un nouveau millénaire

Si l’euphorie des années 2000 et l’arrivée de l’euro ont entrainé une hausse du pouvoir d’achat en 2001 (+ 1,6% de pouvoir d’achat / an de 2000 à 2008), l’emprunt n’est pas favorisé à cette période. En effet, les taux sont très élevés (7% pour un prêt sur 20 ans) et la France connait une inflation des prix de l’immobilier. En 2001, les banques ont accordé seulement 66 182 millions d’Euros de crédits aux particuliers.

2011, sortie de crise

La crise financière de 2008 marque un coup d’arrêt brutal dans l’économie et impact de plein fouet le secteur de l’immobilier. On assiste à un « retournement du marché », les taux et les prix dégringolent. Si la situation se stabilise aux alentours de 2011, la baisse des taux reste constante et dure notamment jusqu’en 2014. En 2011, les taux s’affichent aux alentours de 4,20% en moyenne sur 20 ans, et au mois de mars 2011 ils atteignent un taux record de 3,60% (selon l’Observatoire Crédit Logement). Malgré la chute des taux, l’année 2011 enregistre une baisse de – 6,1% des ventes immobilières par rapport à 2010.

2021, les séquelles de la COVID 19

Depuis 2014, le marché de l’immobilier connait de belles années, on relève notamment le cap du million de transactions immobilières dépassé en 2019 qui témoigne de son état favorable. Néanmoins, la crise sanitaire vécue en 2020 a fait baisser le pouvoir d’achat (-0,5%) et a entrainé une légère augmentation des taux d’intérêt sur une courte période (février à mai 2020). Le nombre de transactions immobilières annulées à cause de la COVID19 s’élève à 250 000. Heureusement, 2021 connait une augmentation de +10% des demandes de prêt par rapport à 2020, cette hausse se justifie en partie par des taux exceptionnellement bas : le taux moyen relevé en février 2021 est de 1,03% pour un emprunt sur 20 ans, CREDIXIA annonce même un taux record à 0,70% sur la même durée.

Evolution des taux des crédits immobilier de 2001 à 2021

Force est de constater que depuis 20 ans, les taux des crédits immobiliers sont à la baisse avec une dégringolade depuis 2015 comme le démontre le graphique ci-joint.

En 20 ans, la capacité d’emprunt a grimpé de plus de 68%.

Prenons l’exemple d’un couple qui souhaite acheter un appartement ancien en Ile-de-France. Ils gagnent 60 000€ net par an et détiennent 10% d’apport. Afin de respecter les normes du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), leur mensualité s’élève à 1713€ (33% d’endettement hors assurance) .  

Evolution de la capacité d’emprunt entre 2001 et 2021

Source : CREDIXIA, CSA/Crédit logement  * Hors Assurance

Le constat est clair, en 20 ans, la capacité d’emprunt de ce ménage a augmenté de + 68%. Entre 2001 et 2021, les taux d’intérêt ont énormément baissé, passant de 7% en moyenne à 1,03% sur 20 ans. Néanmoins, sur cette même période, les prix de l’immobilier ont flambé en Ile-de-France. Afin de calculer l’évolution réelle du pouvoir d’achat,  CREDIXIA a comparé la surface achetable de ce couple par décennie.

En 20 ans, un parisien a perdu 50% de sa surface habitable lors d’un achat immobilier

CREDIXIA a choisi 3 villes où sont implantées ses agences pour calculer l’évolution des prix au m². 

Evolution de la surface d’achat au m² en Ile de France

Source :MoneyVox, La Tribune, Le Monde, Immobilier danger, Meilleurs agents

A Paris et Versailles, si la capacité d’emprunt a augmenté grâce à la baisse des taux, le prix au m² a connu une telle inflation que la surface achetable s’est considérablement réduite en 2021 par rapport à 2001.

• A Versailles, le couple perd 94,78 m² de surface habitable, et à Paris, il perd 37,77 m² soit une perte respective d’environ 67% et 51% de la surface habitable.
• Même constat pour la ville de Chelles, malgré une capacité d’emprunt qui a doublé et une hausse du prix du m² moins important le couple perd 77,87 m² soit une perte d’environ 41 % de la surface habitable.

Achat d’une résidence principale ou secondaire, investissement locatif, locaux mixtes… l’accès au crédit immobilier pour les professionnels de la santé y compris ceux exerçant en libéral est facilité par les banques depuis le début de l’année 2021.

Les professions libérales médicales

En général, les banques imposent certaines conditions avant d’accorder un crédit immobilier aux professionnels libéraux. La majorité des banques exigent de vérifier les 3 dernières années d’activité du travailleur indépendant pour examiner la récurrence de ses revenus et, en faire la moyenne pour calculer sa solvabilité et sa capacité d’emprunt. Il est donc obligatoire de fournir les déclarations 2035 ou bilans de trois années consécutives.

Depuis 2021, les banques ont assoupli ces conditions pour faciliter l’accès à l’emprunt immobilier aux professionnels de la santé. Ainsi, un professionnel de santé qui exerce en libéral peut présenter une demande de prêt immobilier avec un seul bilan. Cette nouvelle condition permet à ces profils de réaliser un projet immobilier dès la première année d’exercice (sous réserve de revenus jugés pertinents par la banque).

Etudiants internes en médecine

Contrairement à la grande majorité des étudiants, stagiaires et alternants,  les étudiants et internes en médecines auront plus de chance d’obtenir un crédit immobilier pendant leurs études. En effet, du fait de leur statut à venir et des études qu’ils suivent, les banques considèrent les internes en médecine comme des futurs clients à potentiels. Elles ont donc tendance à accorder des prêts immobiliers aux étudiants médecins, pharmaciens ou encore infirmiers avec une plus grande flexibilité.

Une caution avantageuse

Les professionnels du médical peuvent bénéficier d’une caution avantageuse accordée par la Mutuelle Nationale des Hospitaliers. L’avantage de cette caution est sa gratuité* car une caution classique est, la plupart du temps, couteuse. Le cout s’élève entre 1 et 4% du montant total du prêt immobilier. Cette caution est proposée à tout le personnel hospitalier ainsi qu’aux professionnels de santé tels que les médecins, infirmiers et pharmaciens.

*sous réserve d’un apport personnel de 1% hors frais annexes

Une assurance de prêt immobilier spécifique aux professions médicales

Il existe également des assurances emprunteurs adaptées aux professionnels de la santé. En effet, le mode de vie du personnel médicales est particulier et nécessite une couverture spécifique. Il est conseillé de faire appel à un courtier qui négociera la délégation d’assurance la plus adaptée aux spécificités de la profession.

Retrouvez la version synthétique de ce sujet dans notre « Let’s talk 5 » :

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À regarder d’urgence !

Après des nouvelles recommandations en faveur de l’emprunt annoncées le mois dernier, le HCSF impose une nouvelle condition qui pourrait bien freiner certains emprunteurs.

Si le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est censé encourager et faciliter l’emprunt immobilier, or il met aujourd’hui des bâtons dans les roues à certains emprunteurs. En effet, le HCSF a annoncé le 28 janvier dernier que les banques ont désormais l’obligation d’inclure le coût de l’assurance de prêt dans les charges annuelles de crédit pour calculer l’endettement des futurs emprunteurs.

Une nouvelle qui pourrait freiner l’emprunt

Le fait d’inclure le coût de l’assurance emprunteur dans les charges annuelles d’emprunt augmente automatiquement le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et, le TAEG est limité au taux d’usure qui est actuellement fixé à 2,67% pour les prêts immobiliers à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus. Rappelons que le taux d’usure est le taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Ce qui signifie que si le TAEG dépasse le taux d’usure alors le prêt immobilier est refusé. Cette nouvelle recommandation risque donc d’écarter certains dossiers et donc de décourager les emprunteurs.

La solution de CREDIXIA

Pour s’assurer de l’obtention d’un crédit immobilier, CREDIXIA conseille fortement de souscrire une délégation d’assurance. Cette solution permet de réduire considérablement le coût de l’assurance. Généralement, les banques proposent leur assurance groupe lors de la mise en place d’un prêt immobilier, CREDIXIA invite les emprunteurs à se renseigner et comparer les différents contrats qui existent sur le marché afin d’obtenir le cout le plus juste avec des garanties égales à celles du contrat proposé par la banque. Pour faciliter la recherche, l’emprunteur peut solliciter l’aide d’un courtier.

Exemple d’économies réalisées en souscrivant à une délégation d’assurance.

Caractéristiques des emprunteurs

Caractéristiques de la demande

INIXIA calcule les économies réalisées pour évaluer l’efficacité de cet amendement

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