2019 a été une année exceptionnelle avec des taux d’intérêts historiquement bas. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages a enregistré une hausse de+ 21 % par rapport à la moyenne de long terme, révèle BNP Paribas Real Estate.La hausse des prix de +3,7 % sur un an a été compensée notamment par une hausse du revenu disponible des ménages de +1,9 % et un contexte de taux durablement bas (1,13 % en moyenne). L’impact emprunt a joué un rôle plus important que celui des revenus dans la capacité d’acquisition.Par ailleurs, le pouvoir d’achat immobilier des ménages est resté bien supérieur à la période 2008-2009 de la crise des subprimes. En 2020, le pouvoir d’achat immobilier des ménages est venu en soutien d’une demande potentiellement fragilisée parla baisse des revenus.

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Le contexte économique a changé … Obtenir un prêt immobilier est plus difficile en 2020. Quelles sont les nouvelles conditions d’accès au crédit immobilier ? La demande d’emprunt va-t-elle ralentir ? Quels sont les risques pour l’emprunteur ? Le courtier CREDIXIA donne son analyse.

Dans un contexte économique instable avec des répercussions sur le pouvoir d’achat des français, obtenir un prêt immobilier est plus difficile en 2020, et ce malgré des taux revenus à des niveaux très faibles. Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) demandant aux banques de restreindre leurs conditions d’octroi aux crédits immobiliers, ces dernières ont décidé d’appliquer à la lettre les consignes. Quels sont les changements qui s’opèrent au sein des banques françaises ? Quelles sont les nouvelles conditions d’accès au crédit immobilier ? La demande d’emprunt va-t-elle ralentir ? Quels sont les risques pour l’emprunteur ? CREDIXIA donne son analyse.

Quel est la situation du marché du crédit immobilier en France ?

Suite aux directives du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), de nombreux ménages ont vu leur projet d’acquisition refusé par les banques. Même si ces recommandations ont pour objectif de protéger l’emprunteur et non pas de l’exclure du crédit immobilier, dans la pratique ce n’est pas le cas. Selon l’Observatoire des crédits aux ménages, ces restrictions pourraient exclure du crédit immobilier plus de « 100 000 ménages » soit 10% des demandes de prêts en cours.

En mars 2020, le volume de prêts immobiliers a chuté de 20%, mais les baisses à venir pourraient être encore plus importantes. À peine 20 milliards d’euros de crédits financés depuis le début de l’année, jamais les banques n’avaient prêté aussi peu d’argent aux emprunteurs depuis juin 2019 (19,7 milliards d’euros). Outre l’incertitude économique, la chute du nombre de mise en chantier de construction de logements neufs explique également cette forte baisse. Toutefois, la production de prêts à l’habitat reste plus importante en France que dans le reste de l’Europe car les banques françaises se financent dans de bonnes conditions. D’ailleurs, les banques sont en mesure de proposer des taux très compétitifs, et même d’accorder des décotes de taux de l’ordre de – 0,10 à – 0,20% sur les très beaux dossiers. Pour être certain d’obtenir un crédit immobilier, il est préférable de présenter un dossier impeccable !

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À l’image du mois de juin et à l’inverse du mois de mai, les taux de crédit immobilier continuent à légèrement baisser depuis début juillet , ce qui les rend finalement relativement stables…

Des prêts à 1,40% sur 20 ans, en moyenne

Le courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux.com parle d’une relative stabilité des taux moyens en juillet autour de 1,25% sur une durée de 15 ans, 1,40% sur 20 ans et 1,65% sur 25 ans.Même constat pour le courtier Vousfinancer : « Les taux restent très attractifs et la plupart des banques ont laissé leurs barèmes globalement stables. »Selon lui, deux banques nationales affichent toutefois des baisses de 0,15% à 0,25%. Les taux moyens indiqués sont à peu près équivalents à ceux de Meilleurtaux.com : 1,20% sur 15 ans, 1,40% sur 20 ans et 1,60% sur 25 ans.Cependant, en régions, quelques hausses de taux sont observées mais elles sont limitées et concernent uniquement certaines durées.

Des taux sur la barre des 1%

De son côté, le courtier en prêts immobiliers Credixia observe, dans les mêmes proportions, des baisses en moyenne de – 0,10% à – 0,20%, selon les profils d’emprunteurs. Certains établissements bancaires peuvent même aller jusqu’à une décote de taux de l’ordre de – 0,30% pour les « excellents » dossiers.Il s’agit des emprunteurs investissant en Île-de-France, des professions libérales juridiques ou de santé, des prêts avec un apport supérieur à 10% du coût total de l’opération ou des emprunteurs ayant des revenus supérieurs à 100 000 € par an.Les excellents profils peuvent ainsi obtenir un taux de crédit à 0,50% sur 10 ans, 0 ,75% sur 15 ans et 0,95%sur 20 ans.Ce que remarque également Meilleurtaux.com : « Du côté des excellents dossiers, nous observons des légers ajustements de barèmes avec notamment une plus forte part des taux sous la barre des 1%, à condition évidemment de disposer d’une grosse part d’épargne disponible après opération et de revenus élevés. Cela signifie que la chasse aux profils haut de gamme repart nettement », explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com.Quitte à ce que les banques rognent un peu sur leur marge.Mais les conditions d’accès au crédit immobilier restent restreintes. Les banques appliquent à la lettre les directives du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) : limiter les crédits immobiliers au-delà d’une durée de 25 ans et ne pas dépasser le taux d’endettement de 33% maximum.

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Les particuliers qui n’ont pas abandonné leur projet immobilier peuvent bénéficier de conditions extrêmement favorables constatent les courtiers. Mais le taux d’endettement est étroitement surveillé et la durée du crédit n’excédera pas 25 ans.

Certains établissements bancaires peuvent même aller jusqu’à une décote de taux de l’ordre de – 0,30 point pour les « excellents » profils observe pour sa part Credixia. Mais qui peut bénéficier des taux les plus «offensifs » ? Selon ce courtier, les banques appliquent ces décotes pour certaines catégories : ceux qui investissent en Ile de France, les professions libérales juridiques ou de santé, ceux dont l’apport est supérieur à10 % du coût total de l’opération ceux ayant des revenus supérieurs à 100 K€ par an ou encore les emprunteurs déjà clients de l’établissement financier. « Dans tous les cas, la banque fera le maximum pour s’aligner ou faire mieux que l’offre proposée par la concurrence afin de conserver son client », assure Credixia.« Après l’inactivité des 3 derniers mois, les banques devraient conserver des taux bas jusqu’à la fin de l’année pour attirer de nouveaux clients et rattraper le retard sur objectif, et ce, dans leur propre intérêt car l’emprunt reste le principal produit d’appel », estime le courtier.

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