L’achat d’un bien immobilier en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un processus qui diffère nettement d’une vente immobilière classique. Ce type d’acquisition, également appelé achat sur plan, implique de s’engager sur un bien qui n’est pas encore construit ou qui est encore en cours de construction. 

Dans ce contexte, la signature de l’acte de vente définitif, qui officialise l’acquisition, obéit à des règles et des étapes précises. Comprendre quand et comment signer l’acte de vente en VEFA est essentiel pour sécuriser son investissement.

Définition de la VEFA

La VEFA est un contrat immobilier encadré par la loi, dans lequel l’acheteur devient progressivement propriétaire d’un bien immobilier au fur et à mesure de sa construction. Cet achat, souvent désigné sous le terme « achat sur plan », permet à l’acquéreur de s’engager avant même que le bien ne soit terminé. Concrètement, lors d’une VEFA :

• L’acquéreur signe d’abord un contrat de réservation, qui fixe les grandes lignes de la transaction.
• Ensuite, il signe l’acte de vente, qui officialise l’acquisition et engage les deux parties de manière définitive.
• Les paiements sont ensuite échelonnés selon l’avancement des travaux, jusqu’à la livraison du bien.

Cependant, la signature de l’acte de vente n’intervient pas immédiatement après la réservation. Elle suit des étapes bien définies, que nous allons détailler plus bas.

Les étapes avant la signature de l’acte de vente en VEFA

Avant de pouvoir signer l’acte de vente définitif, plusieurs étapes doivent être franchies. Cela inclut la signature d’un contrat préliminaire, la vérification de certains documents juridiques et financiers, ainsi que l’obtention des autorisations nécessaires au démarrage des travaux.

1. Signature du contrat de réservation

La première étape pour acheter un bien en VEFA est la signature du contrat de réservation. Ce document, aussi appelé contrat préliminaire, formalise l’accord entre le promoteur et l’acquéreur. Il contient des informations essentielles telles que :

• La description du bien : superficie, nombre de pièces, localisation, agencement, prestations prévues, etc.
• Le prix de vente : le montant total de l’achat, ainsi que les modalités de paiement.
• Le dépôt de garantie : une somme versée par l’acquéreur pour réserver le bien, généralement comprise entre 2 % et 5 % du prix de vente.
• La date prévisionnelle de livraison : le promoteur s’engage à livrer le bien à une date approximative, qui peut être ajustée en fonction des aléas de la construction.
• Les conditions suspensives : notamment l’obtention du prêt immobilier pour l’acquéreur ou la délivrance du permis de construire pour le promoteur.

Ce contrat n’engage pas encore de manière définitive, mais il constitue une première étape importante. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du contrat de réservation, durant lequel il peut renoncer à l’achat sans pénalité.

2. Obtention du financement

Une fois le contrat de réservation signé, il est essentiel pour l’acquéreur d’obtenir un prêt immobilier. La plupart des acheteurs en VEFA ont recours à un crédit bancaire pour financer leur acquisition. Cette étape peut prendre plusieurs semaines, voire quelques mois, en fonction de la situation financière de l’acquéreur et des conditions du marché.

Pendant cette période, l’acquéreur doit présenter à la banque :

• Le contrat de réservation signé ;
• Ses justificatifs de revenus et de situation financière (bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés bancaires, etc.) ;
• Le plan de financement de l’opération, incluant le montant du prêt demandé et l’apport personnel.

Une fois le prêt accordé, l’acquéreur peut passer à l’étape suivante, à savoir la signature de l’acte de vente.

3. Purge des conditions suspensives

Avant la signature de l’acte de vente, il est essentiel que certaines conditions soient remplies. Ces conditions, appelées conditions suspensives, sont des éléments qui doivent être confirmés avant que la vente ne devienne définitive. Parmi ces conditions, on trouve :

• L’obtention du prêt immobilier : si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire, la vente peut être annulée sans frais pour l’acheteur.
• La délivrance du permis de construire : le promoteur doit avoir obtenu un permis de construire purgé de tout recours, c’est-à-dire qu’il ne doit plus être contestable par des tiers (voisins, associations, etc.).
• La garantie financière d’achèvement (GFA) : le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement, qui sécurise l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur. Cette garantie assure que le projet sera mené à terme, même en cas de faillite du promoteur.

4. La signature de l’acte de vente

Une fois que toutes les conditions suspensives sont levées et que le financement est en place, vient le moment de signer l’acte authentique de vente. Cet acte est signé chez le notaire, généralement dans les 3 à 6 mois après la signature du contrat de réservation.

Contenu de l’acte de vente

L’acte authentique de vente est un document juridique qui formalise l’acquisition du bien immobilier. Il contient plusieurs informations essentielles, notamment :

• La description précise du bien : plan, surface, agencement des pièces, emplacement, etc.
• Le prix de vente définitif et les modalités de paiement échelonnées selon l’avancement des travaux.
• Les garanties légales associées à la VEFA : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, etc.
• Les conditions de livraison du bien : date prévisionnelle de livraison, modalités de réception des travaux, etc.
• Les éventuelles modifications demandées par l’acquéreur, comme des changements dans les finitions ou l’agencement.

Le rôle du notaire dans la VEFA

Le notaire joue un rôle central dans la sécurisation de la vente en VEFA. C’est lui qui rédige l’acte de vente et s’assure que tout le processus respecte les obligations légales. Il vérifie également que toutes les conditions suspensives sont levées avant de procéder à la signature.

En outre, le notaire est responsable de collecter les fonds nécessaires à la transaction (dépôt de garantie, paiements échelonnés, frais de notaire, etc.) et de les transférer au promoteur selon les modalités prévues dans le contrat.

Une fois l’acte de vente signé, l’acquéreur devient officiellement propriétaire du bien, même si la construction n’est pas encore terminée.

Les paiements échelonnés après la signature de l’acte de vente

Contrairement à une vente immobilière classique, où le prix total est payé lors de la signature de l’acte de vente, la VEFA repose sur un échelonnement des paiements. L’acquéreur ne paie pas immédiatement la totalité du prix de vente. 

Les paiements sont versés en plusieurs étapes, en fonction de l’avancement des travaux. Ces paiements, également appelés appels de fonds, sont strictement encadrés par la loi.

Échéancier légal des paiements en VEFA

L’échelonnement des paiements en VEFA suit un échéancier légal qui fixe des pourcentages précis à chaque étape de la construction. Voici les principales étapes de cet échéancier :

• 35 % du prix total à l’achèvement des fondations : une fois que les fondations du bâtiment sont terminées, l’acquéreur doit verser 35 % du prix total du bien.
• 70 % à la mise hors d’eau : lorsque la structure du bâtiment est achevée et que le toit est posé, l’acquéreur doit verser 70 % du prix total.
• 95 % à l’achèvement des travaux : lorsque le bien est entièrement terminé, mais avant la remise des clés, l’acquéreur doit verser 95 % du prix total.
• 5 % à la livraison du bien : le solde, soit 5 % du prix total, est versé lors de la remise des clés, sous réserve de levée des éventuelles réserves.

Ces paiements sont demandés par le promoteur au fur et à mesure que les travaux progressent. L’acquéreur reçoit des appels de fonds qu’il doit régler dans les délais impartis.

Les garanties après la signature de l’acte de vente

La VEFA offre une sécurité renforcée pour l’acquéreur grâce à plusieurs garanties légales, imposées par le Code de la construction et de l’habitation. Ces garanties visent à protéger l’acquéreur contre les malfaçons ou les défauts de construction.

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement couvre l’ensemble des défauts et malfaçons constatés lors de la réception des travaux ou dans l’année qui suit la livraison du bien. Cela signifie que si des problèmes sont détectés (par exemple, des fissures ou des problèmes de plomberie), le promoteur est tenu de les réparer à ses frais.

La garantie biennale

La garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement, couvre pendant 2 ans les éléments dissociables du bâtiment, c’est-à-dire ceux qui peuvent être retirés ou remplacés sans affecter la structure du bâtiment. Cela inclut par exemple les équipements de plomberie, les volets roulants, les appareils de chauffage, etc.

La garantie décennale

La garantie décennale est une garantie plus longue, qui couvre pendant 10 ans les dommages qui affectent la solidité du bâtiment ou qui le rendent impropre à sa destination. Cette garantie est particulièrement importante, car elle protège l’acquéreur contre des défauts graves, tels que des fissures importantes dans les murs ou des problèmes d’étanchéité.

La garantie financière d’achèvement (GFA)

La garantie financière d’achèvement (GFA) est une garantie spécifique à la VEFA. Elle assure que le projet sera conduit à son terme, même si le promoteur fait faillite ou rencontre des difficultés financières. Cette garantie est souscrite par le promoteur auprès d’un établissement financier, qui s’engage à fournir les fonds nécessaires pour achever les travaux en cas de défaillance.

Les risques et points de vigilance en VEFA

Bien que la VEFA offre de nombreux avantages, notamment en termes de garanties et de personnalisation du bien, elle comporte également certains risques qu’il convient de prendre en compte avant de se lancer dans un achat sur plan.

Les retards de livraison

L’un des risques principaux en VEFA est le retard de livraison. Il peut arriver que la construction prenne plus de temps que prévu, notamment en raison de problèmes techniques, de conditions climatiques défavorables ou de retards dans l’obtention des autorisations administratives. 

Dans ce cas, des pénalités de retard peuvent être prévues dans le contrat de vente, mais cela peut tout de même constituer un inconvénient pour l’acquéreur, surtout s’il a prévu d’emménager à une date précise.

La non-conformité du bien livré

Un autre risque en VEFA concerne la non-conformité du bien livré par rapport aux plans initiaux. Il est essentiel de vérifier que le bien correspond parfaitement à ce qui a été décrit dans le contrat de réservation et l’acte de vente. 

Si des réserves sont émises lors de la remise des clés (par exemple, des finitions non conformes ou des équipements manquants), l’acquéreur peut demander des réparations avant de verser le solde du prix (les 5 % restants).

L’absence de visibilité sur l’environnement immédiat

Lorsque l’on achète un bien en VEFA, le bien n’existe pas encore physiquement. Cela signifie que l’acquéreur n’a pas toujours une vision claire de l’environnement immédiat du bien (par exemple, les commerces de proximité, les transports en commun, les aménagements du quartier, etc.). Il est donc important de bien s’informer sur les projets urbains en cours et de se fier aux projections fournies par le promoteur.

En résumé : quand signer l’acte de vente en VEFA ?

La signature de l’acte de vente en VEFA intervient généralement entre 3 et 6 mois après la signature du contrat de réservation, une fois que toutes les conditions suspensives sont levées et que le financement est en place. 

Cette signature marque le début de l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux et officialise l’acquisition du bien. Il est crucial de bien se renseigner sur les différentes étapes avant de signer l’acte de vente, afin de sécuriser son achat et d’éviter les mauvaises surprises.

En résumé, la VEFA est une option intéressante pour les acquéreurs qui souhaitent investir dans un bien neuf, mais elle nécessite une bonne préparation pour minimiser les risques et garantir une transaction fluide.